万科000002松山湖会议被指属实，恒大欲成本价“甩卖”
据中国证券网（2008-09-09 13:06）报道，虽然万科公司公开 辟谣，前日泄漏的万科集团主要负责人在”松山湖会议”上的讲话很有可能是真实的。如果情况属实，那么中国房地产的冬天应该已经到来啦，山雨欲来，山雨已来；未来的走势如何让我们拭目以待吧。
以下为万科集团主要负责人在”松山湖会议”上的讲话：
(2008/9/7 17:23:15) 新形势,新思维,新行动
—万科集团主要负责人在”松山湖会议”上的讲话
在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议,主要讲三个话题,一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场,二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么,三是未来16个月的对策和行动.
我先从一个案例说起,在我们开会的会议室对面,是我们在2006年下半年起售的松山湖1号别墅项目,这是作为一个自然资源类项目来定位的,06年10月一期开盘,18000的起价,一抢而空,很多人想走后门,找到我或其他的高层来要购买指标,我们内部的高管也有几位在此买了房,07年中8月二期开盘,均价超过了30000,售出了80%,而近期开盘的三期,折后均价15000,却无人问津,为什么市场变化如此之快,产品还是一样的产品.
有人也许认为这是国家调控政策造成的,是国家的金融政策压缩市场的结果,可是,我要说,这是市场的真实情况,是消费者实际消费能力的真实体现.
万科在行业内和各行业的比较收入中,高管和员工收入相对来说是中偏高的,在座的高管,如果凭你们正常的工资收入,能买松山湖1号的房子吗?
为什么我们的高管在前年,去年可以考虑买2-3万的别墅,主要是资本市场泡沫膨胀造就的,万科在去年的最高市值超过3000亿人民币,是全世界最高市值的房地产公司,而现在,市值不到700亿,而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了15万亿,通过证券市场爆发的财富基本被消灭了.
深圳银行系统在06-07年新增的开发贷款和按揭款超过5000亿,而深圳正常年份的房屋销售额约1000亿,金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高.
而现在,这两个资金来源不存在了,消失了,抽走了,剩下的就是消费者的真实消费能力,是自住者的刚性需求.
我们的价格就必须适应,必须回归正常市场的水平和需求.
过往两年,我们也挣了市场泡沫的钱,估算下来,在两年中多挣了60-70亿,市场不理性,阿猫阿狗都挣钱,我们肯定也要随行就市,要比别人挣得更多,但大家必须清楚,这是天上掉下来的馅饼,这不是我们挣的钱,是疯狂的投资客们送来的钱.
错误的市场会很快纠正,如果国家不及时出手,会酿成更大的波动,会对行业和国民经济造成更大的损害,现在市场在纠错,在回归理性,我们的思维也必须回归, 必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场,我们是一家正常持续经营的企业,要采取正常的市场思维经营和盈利.
我们很多的高管,特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼,十几年前,市场化的房地产城市并不多,能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多,十几年前,我们在北海,海南,惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了,这一轮调控,大家有幸参与和经历其中,对未来的见识和成长是有极大好处的,万科的全国队伍,这是第一次全面接受新一轮调控的考验,我敢说,五年后,我们的队伍将真正成熟了,可以不用太担心未来的风浪了.
泡沫是可以赚到钱,但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了,甚至赔得更多.
这一轮调控会有很多的地产企业破产,消失,甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业.
我们也没有在泡沫中占到便宜,过去是多赚了几十亿,但在市场的冲动中,我们许多区域也高价买入了许多土地,甚至还做了几次地王,在过程中我是非常担心, 但还是放手让大家去操作了,我知道,这些高价地赔的可能性很大,但我们要锻炼队伍,要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持.
现在,我主要抓两件事,一是住宅产业化项目的推进,这是我们打赢未来几年的成本之战的利器,碧桂园现在在广州郊区卖6000元的别墅,3000元带装修的洋房,我们做得到吗?碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势,但我们的开发模式与他不同,一条龙是我们做不到的,大家昨天也看过了离此不到一公里的松山湖万科住宅产业化项目,我们在投入大量的研究力量在做标准化,节能化,高质量的建筑墙体材料,门窗,卫浴产品,下一步是如何将这些东西组合成大件,按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件,将从开工到竣工的时间缩短到半年之内,我们的单位销售财务成本和管理成本将下降30%以上,这是我们打败其他企业,占据绝对领先地位的根本.实现了这一目标,在同等的土地成本和人工成本的情况下,我们的销售价格可以比别人低20%以上钱还比别人挣得多,当我们把利润率下调到10%以内时,其他企业全部亏损,没有企业能成为我们的竞争对手.
我抓的第二件事是近期的调整策略.
我要问东莞公司,松山湖1号三期15000卖不出去,你是不是打算不卖了,等什么?本周公司法律部门已发出通稿,对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施,我知道,近期有几十个二期的购买者在闹事,但交给律师团去处理即可,公司的降价策略不能被干扰,上个月5期的土地买进来的成本是2000 多,我要求你的五期别墅产品即使价格调整到7000,你能盈利并快速出货,说到这个地步,你应该明白三期的价格应该怎么走.
为什么我们要敢于降价,快速降价,前面说过大调整的后果和周期,现在调控措施还在陆续出台,本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳,国家的决心和态度非常明确,大家没有体会到 5000万买来的土地被法院200万卖出的痛苦,不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货,措施和价格一定要比其他企业先走一步,北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的,先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量,半月后北京公司开始大降价时,能一举成功大批出货,不给其他企业反应和组织应对的机会,一次又一次,一波又一波,让其他企业总跟在我们后面降价,消费力和资金总是向我们倾斜流入.
以最快的速度将尚有利润,甚至没有利润,亏损的销售尽快实现,快速降低我们的存货和消化现有土地,在限贷令出来后,估计地方政府需要消化几个月,才明白已经没有多少人有钱买土地了, 而我们手头的现金可以大量低价买入土地,并结合住宅产业化的实现计划,快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子,就如松山湖,酒店对面的长城世家高层在 06年买入的土地是4000,两月前开始卖房是8000,而我们的5期别墅地是2000多,造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜,未来松山湖新推出的土地会降到1000,其他东莞镇区现在的地价已经低于800了,我们如果在东莞以低于800的价格买地,造出的公寓2500都有利润,其他企业还能跟我们竞争吗.现在他们出货犹豫,缓慢,现金全部变成了房子,银行又贷不到款,资本市场又融不到钱,半年后全国各地政府在财政支付的压力下,开始大批量推出即好又便宜的地块,市场上没有几个购买者,我们尽可以努力压价,再迅速建设低价销售,这些不敢降价,不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会.
我再强调一句,敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉,我们再去买更便宜的土地,以更快的速度建设出更低成本的房子,以更低的价格快速出售.这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来16个月的对策和行动.
以下为中国证券报的报道：
南京、沈阳等地中档盘领降
本报记者 于兵兵
一直风传资金链紧张的恒大地产于“十一”黄金周之前率先展开大幅降价。9月6日，沈阳恒大城开盘，当天8.5折销售，带装修销售价格4600元/左右。此前一天，南京恒大绿洲花园宣布开盘消息，有媒体报道毛坯房真实销售价格4600元-5000元/平方米，相比南京市江宁区物价局对这一楼盘的核价7480元/平方米，降幅高达35％。
这一降幅得到恒大某内部人士的认可，后者表示这一降幅可能在恒大其它楼盘效
仿展开。借力“十一”黄金周，恒大希望实现13个楼盘的同时开盘，和数十亿资金回笼的目标。
“开发商现在的策略是，达到销售标准的楼盘不惜代价开盘促销，已经开工的项目放慢脚步，拉长上市时间，以避开这段需求观望期。以现在的价格来看，恒大多个楼盘已经进入成本价销售。一些知晓土地成本和建筑标准的内部员工都大量认购自己的楼盘。”一位恒大地产相关人士称。
恒大的“不惜代价”在促销初期成果显著。沈阳恒大城开盘当天的销售额为4.3亿元，消息人士透露开盘当天房源去化率达到60％左右。而南京恒大绿洲虽然还未开盘，已经有百余购房者登记为VIP会员，希望享受6.5折优惠。
知情人士称，于今年初上市融资遇阻的恒大地产，早在万科首轮降价后就开始酝酿效仿万科，实现全面降价，以快速回笼资金，解“燃眉之急”。恒大地产董事长许家印曾向上海证券报表示，上市搁置后，恒大考虑的资金链应急之策有三个方案，一是卖项目融资，二是降价促销，三是引起战略投资人，稀释股权融资。最后，恒大选择了第三个方案，从美林证券、德意志银行、科威特投资局、新世界发展郑裕彤等几大国际投资人手中融资6亿美元。
然而，数亿美元融资并未完全弥补恒大巨额资金链缺口，降价成为最终选择。消息人士称，今年恒大地产有400万至500万平方米可售项目，这些销售压力将致使恒大大胆选择高折让促销，甚至不惜成本价销售。
另外，有业内人士称，一些开发商之所以到现在才展开降价，原因之一是担心大幅降价会引来此前高价买房者的退房潮。但从目前舆论导向看，无论是媒体还是地方政府，均认可购房人自担投资风险的基调，开发商才开始启动降价策略。
“万科松山湖会议虽被澄清，但我们认为内容绝对真实，其中观点已经成为开发商业内共识。即快速回笼资金，回款成为第一要务。获得的资金于今年年末投入土地购置中。因为此间，土地价格将达到最佳投资点。”一位开发商表示。
最低可降50% 万科“敢降价”宣言被指属实
业内称“松山湖会议纪要”已成共识
本报记者于兵兵
对于所谓的《万科松山湖会议纪要》，虽然有万科董事会高调否认，并以“诉诸法律”的说法以示清白，但有数位不愿意透露姓名的房地产界人士向上海证券报透露，会议内容属实，并来自万科。
业内人士坦言，因为对降价可能导致的市场影响心存忌惮，众多开发商都不愿过多公开其降价策略，因此，上述人士谨慎地拒绝了对会议时间、名称等详细
问题的核实。但多位地产界人士称，《松山湖会议纪要》内容中三个主旨战略已经成为业内共识，其中包括：回款第一原则、抢占低价拿地时机以及降价有利于楼市持久发展。
近日，网上疯传的题目为《万科松山湖会议纪要》的帖子将原本话题众多的万科集团再次推至舆论峰口浪尖。
根据这篇讲话，万科未来16个月的市场战略定位为“敢于降价，勇于降价”。语气显然来自万科集团总部高层而非区域领导。
该高层强调，要将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉，回笼资金用于购买更便宜的土地，以更快的速度建设出更低成本的房子，再以更低的价格快速出售。这样一个降价循环将确保万科在众多房企还未清晰看明市场形势，对降价策略犹豫不绝之时，领导这一轮降价潮流，率先吸纳刚性需求，走在回笼资金的最前沿。
降价幅度最低可达50%
纪要中提到的降价幅度和降价策略引人侧目。例如东莞松山湖1号三期，纪要指如果价格在15000元/平方米形成滞销，那么为实现快速销售，其降价底线可以到7000元/平方米。这一降幅高达50％以上。而北京方面的策略则是先宣布不降价，稳定市场，半个月后突击降价销售，令其它楼盘对手措手不及。
对于目前楼市滞销的根源，纪要中高层表示，这是挤掉金融泡沫后，消费实力真实体现的结果。所谓的金融泡沫包括中国股票市场泡沫和前几年过多的银行开发贷款与按揭贷款的发放。两者导致数倍于此前销售额的资金流入房地产市场，推高的房价。而目前，股市财富的缩水与银根紧缩将影响楼市价格向真实的购房能力回归。
对此，多个被采访的开发商表示认同，同时称，快速回款、抢占低价拿地时机以及降价有利于楼市持久发展已经成为业内共识。